近年来，随着房价的居高不下以及人口流动的频繁，政府部门寄希望于大力发展住房二级市场和房屋租赁市场，鼓励和引导“梯级消费”，以解决“住有所居”。然而，作为外来人口流入的大省，我省当前对房屋租赁市场仍处于粗放管理这一初级阶段。据统计，我省刑事案件中有高达50%的案件与出租房屋有关。随着房屋租赁市场的逐步扩大，如何管理这一市场群体，亟须有关部门发挥智慧。
需求日益增长
目前，我省各市通过住房租赁解决住房问题的群体主要有以下几类：大学毕业生、驻杭公司职员、外来务工人员、城市低收入住房困难家庭等。这些群体因流动性较大、尚未结婚成家、收入较低等因素，主要采取租赁方式解决住房问题。
近年来，我省高校毕业生数每年以2万多人的数量上升，如2006年为17万多，2007年为19.8万，今年将达到21万多人，这些大学毕业生大部分在我省各市寻求工作。如宁波市近几年每年接收的大中专毕业生以6%左右的数量递增，形成了大量的房屋租赁潜在客户。据省教育厅去年的统计，杭州市每年新增毕业大学生住房需求，按照留杭3年以内（2004~2006）的70%、留杭7至3年（2000~2003年）的20%需租房计算，大概有10万人需要租赁房屋。按两人租一套房计算，市场租房需求量5万套左右。同时，近几年外地大学生留杭数量呈现明显增长，按每年5万人留杭计算，每年还需新增租赁房屋1.25万套。
我省数量巨大的外来务工人员更是住房租赁的另一大群体。统计数据显示，早在2002年，我省的外来务工人员数量就达到千万。据杭州市公安局2007年统计，目前杭州全市（包括县、市）共有暂住人口275万，其中市区（包括萧山、余杭）约有暂住人口245万，通过租赁房屋解决住房问题的有156万，约占市区暂住人口的63.6%。
情况复杂，法规滞后
由于流动性大，且情况复杂，点多面广，住房租赁市场的管理又涉及公安、房管、消防、计生委、税务、工商、综合治理、街道、社区等多个部门，目前存在着诸多问题亟须解决。
据统计，我省刑事案件中有高达50%的案件与出租房屋有关。有关专家指出，这是房屋租赁市场粗放管理的后果。当前，相对于房屋租赁市场的快速发展，房屋租赁市场管理的法律法规已明显滞后。如建设部的《城市房屋租赁管理办法》是1995年6月1日开始实施的，《浙江省房屋租赁管理条例》是1996年11月1日开始实施的，至今均已有10多年。随着《物权法》的出台，其中一些条例与物权法条例相悖，房屋租赁市场管理的相关法律法规已亟须进行修订。
杭州市房管部门负责人认为，多部门管理，等于没有人好好管，住房租赁管理的职责也有待进一步明确。住房租赁市场管理不仅涉及出租人和承租人，还涉及相关的消防、卫生、治安、工商、计划生育、税收等，必须依靠相关部门之间的密切配合、齐抓共管。但是在实际操作过程中，各职能部门之间缺少协调和联动，管理资源不能共享，以致难以形成合力。
也有专家认为，房屋租赁市场管理难，与房屋租赁当事人的法律意识也有很大关系。当前，群众依法办理房屋租赁备案的法律意识不足，多数住房未办理租赁备案手续。同时，由于受上门查处及取证难的影响，造成目前住房租赁市场管理工作难度较大、管理覆盖率低。
租金征税遭遇“太极推手”
近年来，有关部门采取了一系列措施，希望增加住房租赁备案。如社区与出租方签定协议书，通过房屋中介公司备案等。其中，将房屋租赁税收纳入个人的征信记录，是近年来各地努力推广的一大方式。然而，在实施过程中，这一方式也遭遇到“太极推手”。
如营业房出租方面，有的出租方以房屋装修抵顶房租。由承租方对房屋进行装修，在规定的年限内使用不用交房租，其实质是装修款抵顶房租。还有的出租房名为联营，实则出租。如一些商店，出租人与承租人签定合同，名义上是组成联营公司，而实际不管联营企业是否赢利，每年均收取固定利润。
而个人闲置房屋出租则更难管理，这些房屋大多集中在居民社区，难以区分是有租使用还是无租借用，加之一些租赁是口头协议，无租赁合同，计税依据不易确定。
2007年年初，杭州市政府出台了第232号令，决定自2007年5月1日起，在杭州市区对出租房全面征税。如今一年多过去了，征税情况并不乐观。杭州市税务部门一位工作人员认为，个人房屋租赁既不需要在工商局办理营业执照，又不需要在房管部门或其他职能部门注册登记，只要租赁双方达成协议，私下签订一张承租合同就可以现金交易，收入带有很大的隐蔽性，造成税务机关底数不清，管理困难。在工作中，经常会遇到找不到房主、一些出租者无产权证、个人不提供真实租赁合同，为地税部门锁定纳税人以及对其租金收入界定带来极大困扰。
期盼法规更具可操作性
杭州市税务局有关负责人表示，事实上，出租房税收在我省总的税收收入中比重很小，政府部门对出租房征税，更多的是想带动房屋租赁市场的管理。为此，杭州市有关部门还推出了依据地段分类，以最低租金计缴税收的方式，极大地减轻了出租方的缴税压力。然而，由于房屋出租涉及面广，成份复杂，由地税部门单兵作战难度很大，所以还应取得政府相关部门和街道办事处的配合，充分利用社区居委会熟悉情况的优势，共同进行清理，促使房屋租赁业税收能够得到顺利征收，同时也促使房屋租赁市场的管理走上正轨。
也有人认为，对于我省杭州、宁波、温州这样外来流动人口多达数百万的都市而言，房屋租赁市场既是一片供需两旺的“热土”，同时因各种现实原因，亦不可避免成为行业管理和规范的难点。鉴于市场规范和促其良性发展的需要，必须以地方性法规的形式，对该市场租赁活动予以明晰的界定和规制。但与此同时，相关立法者立法时应给予最细致、缜密和人性化的全方位关注。即法规的设计和制定原则，不应简单地服从与服务于城市相关行政部门的便捷管理之需，它还必须考虑到法规的可行性与可操作性，以及立法对象和相关受众的生存现实，从而使法律法规能尽早地“落地生根”，发挥促进经济发展、社会平安的作用。
链接一
坚持租售并举政策
“租售并举”是我国需要长期坚持的基本住房政策。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》提出，依法加强房屋租赁合同登记备案管理，规范发展房屋租赁市场；同时提出要逐步实现多数家庭购买或租赁普通商品住房，建立健全城镇廉租住房制度。《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》进一步提出，鼓励发展并规范住房出租业，多渠道增加住房供给，提高住房保障能力。
为培育和发展住房租赁市场，国家出台了一系列相关政策。一是下调了个人出租住房税收征收率，鼓励居民将闲置住房用于出租经营。二是以租金补贴为主、实物配租为辅，实施廉租住房制度。目前，全国大多数城市启动了廉租住房工作。三是一些地方对通过租赁解决中低收入家庭的住房问题进行了初步探索。天津、杭州等城市为解决买不起经济适用房又不符合廉租房条件居民的住房问题，出台了经济租赁房政策。
今后，有关部门将从供需双向加强引导，积极发展房屋租赁市场，扭转“重买轻租”的局面。在供给方面，一是拓宽融资渠道、完善税收政策，鼓励房地产开发企业等机构投资者进入租赁市场，经营住房租赁业务，增加租赁市场供应；二是研究通过“低税率、严征管”，鼓励私人住房出租；三是发展用于租赁的经济适用住房，逐步实现租赁型经济适用住房和廉租住房制度的衔接，多渠道满足低收入家庭基本居住需要；四是研究建立房屋租赁统一管理机制。在需求方面，一是引导居民量力而行，合理进行住房消费，屏除一次到位的消费误区；二是鼓励居民通过租赁市场解决住房问题，研究职工住房公积金支持住房租赁的政策。（建设部）
链接二
推行经济租赁房
针对“夹心层”问题，杭州等城市提出“经济租赁房”的概念。它是指由政府提供专项资金和优惠政策，限定建设标准及租赁对象，以租赁方式解决各类创业人才、大学毕业生、外来务工人员和“夹心层”住房困难户的保障性租赁房。
目前，杭州已经初步明确了加快经济租赁房建设的总体思路，将按照政府主导、公司运作的模式，组建国有股份制或国有控股的杭州市租赁房建设公司，以“只租不售”的原则向符合相关条件的居民提供经济租赁房，收取成本租金归还银行贷款利息或银行贷款本息，公司资本金由市财政提供。
